Déficit Foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier?

Il m’est arrivé plusieurs fois dernièrement que des investisseurs me demandent de trouver un bien à acheter avec des travaux à réaliser dans l’appartement pour avoir un déficit foncier. Mais qu’est-ce qu’un déficit foncier au juste?

Le déficit foncier est une astuce (une des rares) qui permet de faire baisser le montant de vos impôts avec l’immobilier. On parle de déficit foncier lorsque vous achetez un bien à crédit et / ou qui nécessite des travaux de rénovation et que le montant des charges déductibles dépasse celui des loyers perçus. Le déficit foncier sera déduit de l’ensemble de vos revenus (salaires, revenus financiers, etc…).

A noter :

  • Le déficit foncier ne peut être imputé sur le revenu global que si vous louez le bien concerné jusqu’à la fin de la 3ème année suivant l’année de constatation du déficit.
  • Pour en bénéficier, il faut choisir le régime d’imposition réel sur les revenus fonciers.
  • Le déficit foncier ne s’applique que pour les immeubles à usage d’habitation.
  • Les charges prises en compte sont: les dépenses de rénovation et d’entretien, les primes d’assurance, les charges de copropriété non imputables au locataire, les intérêts d’emprunt si vous avez un crédit sur le dos, les honoraires de gestion si une agence s’en occupe, la taxe foncière.
  • Les déficits ne peuvent réduire le revenu global que dans la limite de 10 700 euros.

Pour en savoir plus à ce sujet, veuillez cliquer sur ce lien.

 

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5 rénovations qui augmentent la valeur de votre bien immobilier

Vous voulez vendre votre maison au meilleur prix? Pour augmenter la valeur de votre bien immobilier, effectuer des rénovations est une bonne idée. Cependant, il faut bien choisir lesquelles effectuer pour ne pas dépenser d’argent pour rien.

1) Rénover votre salle de bains

Une salle de bains propre et rafraichie augmente indéniablement l’attrait de votre maison. Revoir l’éclairage, acheter un nouveau miroir, s’assurer que le style de la salle de bains soit cohérent avec le reste de la maison sont des choses qui peuvent faire une grande différence.

2) Repeindre la maison avec des couleurs neutres

Il ne s’agit pas de repeindre la maison entière, mais seulement les parties qui en ont besoin. Généralement la cuisine, la salle de bains et tous les murs qui ont été peints avec des couleurs vives. Il faut que les futurs acquéreurs puissent s’imaginer vivre dans la maison et ce sera plus facile pour eux de la personnaliser à partir de couleurs neutres comme le blanc ou le gris.

3) S’assurer que la cuisine soit prête à être utilisée

Est-ce que les futurs propriétaires pourront se préparer un bon repas tout de suite après avoir emménagé? Il faut que la cuisine soit fonctionnelle et en bon état, cela jouera énormément sur le choix des potentiels acquéreurs. Il n’est pas nécessaire de dépenser une fortune pour tout changer, mais faire de petits ajustements peut se révéler payant.

4) Rendre votre maison plus performante au niveau énergétique

Les acquéreurs prêtent de plus en plus d’attention à la performance énergétique du logement et n’achèteront pas une maison qui leur coûtera cher en électricité. Il est donc important d’améliorer l’isolation de celle-ci. Utiliser des LED pour éclairer le logement est aussi une bonne idée.

5) Supprimer les éléments trop personnels

Comme on le disait plus haut, il faut que les acquéreurs potentiels puissent se voir vivre dans la maison. Enlever les photos de famille ou les posters dans la chambre des enfants y contribuera. N’oubliez pas de reboucher les éventuels trous dans les murs !

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Transactions immobilières: la base de données maintenant ouverte à tous

Depuis le 1er mai, vous pouvez maintenant avoir accès à la base de données regroupant toutes les ventes de biens immobiliers sur les 5 dernières années. Vous avez droit à 200 consultations par an, limitées à 50 tous les 3 mois. Une fois cette limite dépassée, vous ne pourrez plus accéder à ce service pendant 6 mois. Il vous faut indiquer une raison pour pouvoir obtenir des comparaisons: la déclaration d’impôt sur la fortune (ISF), la déclaration de succession, l’acte de donation, le contrôle fiscal et l’expropriation. Cependant, vous pouvez avoir les informations que vous souhaitez même si aucune de ces raisons ne justifie votre recherche.

L’outil qui regroupe toutes ces informations, Patrim, a été développé par l’administration fiscale. Intéressant, cet outil pourra vous donner une idée des prix pratiqués autour de votre maison ou autour de la zone où vous souhaitez acquérir un bien immobilier.

Cependant, rien ne remplace la visite physique pour avoir une expertise précise du bien, et votre agent immobilier sera d’une aide précieuse pour vous aider. Et n’oubliez pas que chez Immobilissimo, nous serons ravis de vous rencontrer et de nous déplacer pour effectuer une estimation gratuite et sans engagement de votre bien immobilier.

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5 résolutions pour les propriétaires de logement en 2017

C’est l’heure des bonnes résolutions… Alors, aux résolutions “habituelles”, comme “perdre du poids” ou “faire plus de sport”, les propriétaires de biens immobiliers pourraient / devraient y ajouter des résolutions plus spécifiques pour leur maison.

1. Renégocier un crédit en cours

Les taux d’intérêt sont toujours très bas et si vous ne l’avez pas encore fait, il serait temps de renégocier votre crédit en cours avant qu’ils ne remontent.

Votre banque vous ayant déjà comme client, ce n’est pas forcément elle qui fera le plus d’efforts pour vous proposer le meilleur deal. Nous vous conseillons donc de mettre les banques en concurrence et de contacter un courtier en crédits immobiliers pour renégocier au mieux votre crédit. Ca tombe bien, nous pouvons vous recommander des professionnels qui sauront vous aider !

2. Assurance habitation: faire jouer la concurrence

Si comme moi vous vous contentez de payer l’assurance habitation de votre compagnie d’assurance quand elle arrive chaque année, je ne vous félicite pas ! Les primes d’assurance augmentent régulièrement et on peut faire de belles économies en faisant simplement jouer la concurrence. Il est pourtant devenu très facile de comparer les assurances en ligne et de demander des devis. Assurez-vous de bien contrôler les garanties souscrites et les franchises.

Sachez que la loi Chatel a été mise en place pour faciliter la résiliation des contrats tacitement reconductibles et que vous pouvez y avoir recours si vous trouvez une compagnie d’assurance qui vous propose un meilleur prix.

3. Bien isoler votre logement

L’isolation thermique de votre logement est le premier facteur d’économie d’énergie ! Non seulement c’est important pour votre confort personnel, mais vous ferez aussi d’importantes économies d’argent. Par ailleurs, les acquéreurs accordent de plus en plus d’importance à l’économie d’énergie et vous pourrez revendre votre maison plus cher en améliorant l’isolation.

Pour en savoir plus à ce sujet, veuillez cliquer ici.

4. Vous tenir informés sur l’élection présidentielle

Le logement est comme d’habitude un thème majeur de la campagne à la présidentielle en 2017 et les programmes des candidats à l’élection sont tous différents. Tenez-vous informés sur ce sujet avant de faire votre choix, il y aura forcément des conséquences pour les propriétaires de biens immobiliers !

5. Faire évaluer son bien immobilier par un professionnel

Que vous souhaitiez vendre votre bien immobilier ou non, faire évaluer son bien immobilier par un expert est toujours intéressant. Le marché change beaucoup et savoir combien vaut son logement aujourd’hui permet de savoir où on en est et de faire des choix de vie en fonction du prix estimé.

Nous serons ravis de venir estimer votre bien gratuitement et sans engagement.

 

Avez-vous d’autres résolutions en rapport avec votre maison? Nous serions ravis de les connaître !

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7 raisons de vendre pendant les fêtes de fin d’année

Voici 7 raisons de mettre en vente votre bien immobilier tout de suite plutôt que d’attendre que les fêtes soient passées:

1) Même s’il y a moins d’acheteurs locaux pendant la période de fêtes de fin d’année, les gens qui cherchent une maison pendant les vacances sont sérieux, ils sont prêts à acheter ! Et ont normalement plus de temps que d’habitude pour faire des visites.

2) Nous vendons sur la Côte d’Azur, à Monaco et à Paris, c’est-à-dire des endroits où il y a énormément de touristes pendant les fêtes. Et certains d’entre eux voudront un pied-à-terre dans ces magnifiques endroits.

3) Il y a moins de maisons sur le marché pendant les fêtes, ce qui veut dire moins de concurrents pour vous. Moins de concurrence = plus d’argent pour vous !

4) Après les fêtes, le nombre de biens à vendre augmente considérablement, ce qui diminue la demande pour le vôtre. Plus de concurrence = moins d’argent pour vous !

5) Votre maison est plus belle avec les décorations de Noël et rendra beaucoup mieux !

6) Nous organiserons les visites quand vous le voudrez pendant cette période où on aime bien rester en famille. Vous gardez le contrôle.

7) Vous pouvez mettre en vente votre maison en vente maintenant pour plus d’argent et avoir cet argent sur votre compte en janvier ou février… au lieu de commencer tout le processus à cette période-là.

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Comment un pigeonnier a été transformé en maison

Oui, les occupants de cette jolie maison avec jardin à Roquebrune Cap Martin étaient auparavant des pigeons ! Après travaux, la transformation est spectaculaire comme vous allez pouvoir le voir ci-dessous.

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Voici des photos du pigeonnier lorsqu’il a été acheté:

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Il a été acheté avec un permis de construire existant, qui a cependant subi des modifications par la suite. Un architecte a été contacté pour effectuer ces changements, ses missions étaient d’établir un avant-projet  et de constituer un dossier de demande de modification du permis de construire. L’idée était de mettre deux grandes portes fenêtres qui donnent sur le jardin pour bien faire rentrer la lumière. Avec le velux en plus à l’étage, cela donne une maison très lumineuse.

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Pour le revêtement du sol, un carrelage imitation parquet clair a été choisi pour toute la maison. Le grès cérame a l’avantage de ne pas craindre l’eau, il est donc possible de le mettre dans des pièces humides comme la cuisine ou la salle de bains. De plus, contrairement au bois, il résiste bien à l’usure et se lave très facilement. Et c’est très joli, comme vous pouvez le voir sur les photos !

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Bien que la maison ne soit pas très grande (environ 40m2), l’architecte a choisi de mettre un WC et un lavabo à l’étage, en plus du WC qui se trouve dans la salle de bains au rez-de-chaussée. Ca ne prend pas beaucoup de place en plus et c’est pratique de ne pas avoir les escaliers à descendre au milieu de la nuit par exemple ! Et cela donne de la valeur au logement.

Une porte blindée a été choisie pour l’entrée. Nous vous conseillons de l’acheter en Italie pour ceux qui ont la chance d’habiter près de la frontière, elle vous coûtera beaucoup moins cher, comme tous les matériaux d’ailleurs.

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Les portes de la salle de bains et des toilettes sont coulissantes pour gagner de l’espace, ce qui est essentiel lorsqu’il s’agit d’une petite surface comme cela.

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Les volets des portes fenêtres sont aussi coulissants car il n’y avait pas assez d’espace entre les deux fenêtres. Ils ont été réalisés en bois blanc par un menuisier napolitain (tout comme le dressing). En bois et pas en aluminium, comme cela était exigé par la copropriété.

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Des spots éclairent joliment les escaliers qui mènent à la chambre:

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Il y a une climatisation réversible qui permet d’avoir une climatisation traditionnelle tout en faisant aussi office de chauffage(1550€).

Voici des photos de la maison une fois finie:

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Conseils utiles:

- Lorsque vous commencez les travaux, pensez à prévenir aussi bien la commune que le syndic de copropriété du début de ceux-ci.
– Il est important de fixer une date de livraison avec l’entreprise qui effectue les travaux pour éventuellement réclamer des pénalités de retard et ainsi éviter de mauvaises surprises.

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Frais de courtage offerts

Crédit immobilier: frais de courtage offerts !

MC Project Development, expert en crédit immobilier, offre les frais de courtage aux clients d’Immobilissimo.

Voici une note de son directeur, Jacques Dehondt:

“Depuis février dernier, on note pour certaines banques une nouvelle baisse sensible.
Il semblerait que cette fois une nouvelle baisse soit peu probable, et qu’il n’y aura pas de meilleur moment pour acquérir ou renégocier un crédit en cours.

Pour information :

  • Pour la résidence principale:

Certains partenaires bancaires proposent un PTZ (prêt à taux zéro), interne à la banque, de  15.000  euros, même dans l’ancien, pour la première acquisition, pouvant se substituer à l’apport.
(Les frais de notaire et de garantie ne sont pas considérés comme de l’apport)
Cette facilité peut permettre, dans bien des cas, d’accéder à l’acquisition.

  • Certaines banques organisent des rendez-vous de 18h à 19h afin d’augmenter la qualité du service.
  • Grâce à la loi MURCEF, et pendant la première année d’acquisition, l’emprunteur peut résilier son assurance de prêt auprès de la banque, au profit d’une compagnie d’assurance de son choix, si toutefois il juge que son assurance est trop chère (NB : Attention, bien veiller à obtenir des garanties équivalentes).”

MC Project Development est ouvert tout l’été, n’hésitez pas à les appeler de notre part !

Jacques Dehondt
Tél: 06 71 38 84 87
E-mail: dehondtjacques@gmail.com

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Isolation thermique

L’importance de l’isolation pour votre consommation d’énergie

L’isolation de votre logement permet de faire des économies d’énergie, et donc des économies d’argent. En effet, sans une bonne isolation thermique, la chaleur produite l’hiver par votre chauffage s’échappera par la porte, les fenêtres, les murs, …. En été le logement perdra la fraîcheur de la climatisation plus rapidement… C’est bien évidemment important pour votre confort personnel tant que vous y habiterez, mais c’est également un critère de sélection de plus en plus essentiel pour les acquéreurs lorsque vous souhaitez revendre votre maison. Le vendeur d’une habitation bien isolée donne de la valeur ajoutée à son bien et a un argument de poids à faire valoir par rapport aux autres biens immobiliers susceptibles d’intéresser d’éventuels acquéreurs.

Isolation extérieure ou intérieure?

  • Isolation extérieure:

Elle offre une meilleure performance thermique et n’a pas d’impact sur la surface habitable. En revanche, son principal inconvénient réside dans le coût du projet, l’isolation extérieure étant plus onéreuse que l’isolation intérieure. L’aspect de la façade est modifié et il faut obtenir une autorisation préalable pour effectuer les travaux.

  • Isolation intérieure:

Elle est efficace, a aussi un impact positif sur la performance acoustique et coûte moins cher donc que l’isolation extérieure. Mais la surface habitable est réduite, ce qui pose un problème à une époque où les logements sont de plus en plus petits. Par ailleurs, il est à prendre en considération que les occupants du logement doivent déménager le temps des travaux, ce qui n’est pas nécessaire pour l’isolation extérieure.

—> De manière générale, les experts conseillent, lorsque cela est possible, de privilégier l’isolation extérieure. Elle garantit une meilleure performance thermique.

Quelles sont les zones à isoler?

  • Le toit et les combles:

Une maison individuelle non isolée perd la plus grande partie de la chaleur par le toit (jusqu’à 30%).

Vous pouvez isoler le plancher des combles perdus en mettant des rouleaux ou des panneaux de laine minérale. Les combles habitables, eux, doivent être mis sous la charpente.

L’isolation de la toiture n’est pas absolument nécessaire si les combles sont bien isolés.

Voici un lien utile pour en savoir plus à ce sujet.

  •  Les murs:

On peut dissimuler un isolant derrière une contre-cloison. En ce qui concerne les matériaux les plus utilisés, ce sont en général la laine minérale, la laine de verre, le polyuréthane et le polystyrène. Il faut coller ou fixer l’isolant.

On peut également choisir de coller des panneaux composites couverts de plâtre au mur.

  • Les portes et les fenêtres:

On peut isoler efficacement son logement en calfeutrant les portes avec des joints et en mettant du double vitrage à ses fenêtres. A noter qu’il existe maintenant le double vitrage à isolation renforcée et le triple vitrage, qui sont encore bien plus performants que le double vitrage.

  • Le plancher

L’isolant (laine minérale ou mousse alvéolaire) doit être mis sous le revêtement de sol pour bien isoler la maison par le plancher.

L’isolation écologique

Il existe désormais de nombreux matériaux écologiques qui peuvent être utilisés pour isoler une habitation, tels que: la cellulose, la fibre de bois, le chanvre, le lin, le liège, la plume, … Ces matériaux viennent de végétaux qui, lorsqu’ils sont produits, n’entraînent pas de pollution pour l’environnement.

Pour davantage d’informations sur l’isolation écologique, vous pouvez cliquer ici.

L’impact de l’isolation thermique sur le DPE

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est obligatoire lors de la vente et de la location. En réalisant des travaux d’isolation, vous obtiendrez un meilleur score sur votre DPE et augmenterez ainsi la valeur de votre bien immobilier. Les locataires sont de plus en plus nombreux également à affirmer que le DPE joue un rôle considérable lors du choix d’un bien à louer.

Les aides

Il existe plusieurs aides pour inciter les propriétaires à améliorer l’isolation thermique des logements:

Pour en savoir plus à ce sujet, veuillez cliquer ici et ici.

Autres liens utiles:

 

N’hésitez pas à commenter l’article, faire des remarques, poser des questions, nous serons ravis de discuter de ce sujet avec vous et de vous diriger vers des spécialistes si besoin.

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Petite copropriété: ce qu’il faut savoir

Nous avons signé cette semaine un compromis pour la vente d’un appartement à Villefranche-sur-Mer qui se trouve dans une petite copropriété de 3 appartements. Lors de la signature, le notaire a évoqué avec le futur acquéreur les différentes choses à savoir lorsqu’on achète un bien dans une petite copropriété qui n’a pas de syndic. Par exemple, s’il y a un problème de toiture, que se passe-t-il? Les parties communes sont-elles assurées? Il y a t-il un syndic?

Contacter les autres copropriétaires

Tout d’abord, nous vous conseillons de demander au vendeur du bien de bien vouloir fournir les coordonnées des autres copropriétaires pour prendre contact avec eux et voir comment ils fonctionnent en général, si les parties communes (cage d’escalier, toit, chaufferie, …) sont assurées, etc…

Il est également essentiel de se procurer le règlement de propriété avant la signature de l’acte pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Vous saurez ainsi quels sont vos droits et obligations.

Assurances

L’assurance de la copropriété est facultative en l’absence de syndic professionnel, mais il est vivement recommandé d’y souscrire.  Un sinistre est vite arrivé (et n’arrive pas qu’aux autres) ! En cas de sinistre, et si les parties communes ne sont pas assurées, chaque copropriétaire aura l’obligation de payer les réparations avec son propre argent. Parfois, pour les petites copropriétés, une garantie figure dans le contrat d’assurance habitation (parties privatives) couvrant les parties communes. Vérifiez l’existence de cette garantie auprès de votre assureur pour en avoir le coeur net.

Sachez aussi que la nouvelle loi ALUR oblige les propriétaires de chaque copropriété à souscrire à un Contrat Multirisque pour s’assurer contre les risques de responsabilité civile. Cela concerne les dommages que pourrait causer la copropriété à des tiers.

Besoin d’un syndic?

Il n’est pas rare que de petites copropriétés de 2 ou 3 logements n’aient pas de syndic. Cependant, comme cela est écrit sur le site du Service Public, “chaque copropriété doit être dotée d’un syndic pour l’administrer. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel. Il doit être désigné par un vote en assemblée générale.”.

Il n’est pas obligatoire de faire appel à un syndic professionnel. Les copropriétaires peuvent en effet décider de faire appel à l’un d’entre eux (ou un conjoint de copropriétaire) pour exercer la fonction de syndic bénévole. C’est une option privilégiée par de nombreux propriétaires vivant dans une petite copropriété, qui leur permet de réduire les coûts. Il faudra en effet seulement payer les frais du syndic bénévole et ceux des professionnels qui l’aideront dans sa tâche, comme le comptable ou encore un architecte.

A noter également que de nouvelles offres de syndic en ligne voient le jour pour les petites copropriétés de moins de 30 lots. En faisant une petite recherche sur Google, vous trouverez des offres de syndic en ligne à moins de 10€ par mois par logement ! C’est vraiment une solution qui mérite d’être étudiée pour les propriétaires qui souhaitent réaliser des économies.

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Ménage de printemps: 5 choses à faire

Ca y est c’est le printemps, les beaux jours arrivent, on a changé d’heure le week-end dernier… C’est l’heure du ménage de printemps !

Nous vous avons préparé une liste de choses à faire pour réussir votre grand nettoyage de printemps:

Matelas: retourner votre matelas permettra d’allonger la durée de vie de celui-ci. Sinon, l’usure deviendra inégale et le matelas se déformera. Cela permet aussi de limiter l’accumulation de poussière et d’acariens.

Réfrigérateur et congélateur: videz complètement le frigo et le congélateur et commencez à nettoyer avec de l’eau et du vinaigre, qui vous aidera à éliminer les bactéries. En ce qui concerne le congélateur, ne pas oublier de le dégivrer.

Les lampes:  en nettoyant les lampes, vous allez rendre les pièces de votre logement plus lumineuses et enlever la poussière qui s’accumule dans ces endroits où on ne pense pas toujours. Avant de commencer, n’oubliez pas de les débrancher !

Rideaux: vous pouvez vous contenter d’utiliser l’aspirateur pour les nettoyer ou alors vous pouvez les laver à la main à l’eau froide s’ils sont vraiment sales. Ou les confier à votre pressing, ils ont l’habitude !

Purificateur d’air: si vous n’en avez pas, c’est peut-être l’occasion d’acheter un purificateur d’air. Ces filtres améliorent la qualité de l’air intérieur, en filtrant ou détruisant les polluants en suspension. Cela permet de lutter contre les molécules chimiques rejetées dans l’air par les meubles, les peintures, les sols, l’électroménager… De plus, les animaux domestiques et la moisissure produisent des allergènes. Vous pouvez trouver des purificateurs d’air pour une quinzaine d’euros.

Bon courage et n’hésitez pas à nous faire part de vos suggestions si vous en avez !

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